בשבועות הקרובים תחל ההרשמה לפרוייקטים חדשים, בהם ייבנו מאות יחידות דיור. הפרוייקטים ממוקמים ברח’ קדושת לוי במגרשים המשתרעים בצומת הרחובות ‘קדושת לוי’ – ‘מהרי”ץ’. ידיעה משמחת זו, פותחת חלון הזדמנויות, (בתקווה לעוד) להשיג דירה בביתר במחיר סביר. לרגל הפרוייקט יצא שערים בתחקיר ענק ובו כל הפרטים, על מחיר למשתכן ועל עמותות הבניה
הפרסום על מכרזי הדיור בעירנו, ובשורת זכייתה של העמותה הראשונה במכרז, מעלה שוב לכותרות את העיר חריש. זו אחת הפרשיות העצובות ביותר, אותה חווינו בתקופה האחרונה. אלפים קיוו למצוא קורת גג במחיר סביר בעיר החרדית העתידית הגדולה. המציאות הכואבת טפחה על פניהם. וועדת המכרזים של משרד השיכון פסלה את התמודדות עמותת הוועד המאוחד חריש. לטענתם, אין אפשרות לעמותה אחת להתמודד בכמה מכרזים ולכן העמותה לא תזכה במאום.
לכאורה, אלו שהרוויחו מסיפור זה, היו קבלני הבניין שזכו בדירות ובימים אלו, הם נערכים להשלמת הליכי הזכייה ולהתחלת העבודה המסיבית בשטח. עם זכייתם הסופית (שהיא עדיין מוטלת בספק כיוון שעמותת הוועד המאוחד הגישה ערעור לביהמ”ש נגד הפסילה. לדבריהם, קיים סיכוי סביר שהם יזכו בסופו של דבר במכרז)
כדי להכיר מקרוב את סיפורה של חריש ואת סיפור קבוצת הרכישה הראשונה בעירנו, עלינו להבין תחילה, מהי קבוצת רכישה ומהו מחיר למשתכן, כל זאת בכתבה שלפניכם.
כידוע, קרקעות המדינה, ברובם, שייכים למינהל מקרקעי ישראל. המינהל הוא האחראי מטעם המדינה, על הקצאת והשכרת הקרקעות לבינוי דירות מגורים.
שתי מטרות עומדות בפני המינהל והן למעשה סותרות זו את זו. המטרה הראשונה והמרכזית, היא מכירת הקרקע במחיר המקסימאלי. וזאת, כדי להפיק רווחים גדולים, ככל הניתן, ולהעשיר את קופת המדינה בכספם של המבקשים לגור על אדמותיה.
המטרה השנייה, ליצור מקום מגורים במחיר סביר, ממנו יוכלו ליהנות כלל האזרחים, גם אלו הנמנים על מעמד הביניים ועל השכבות החלשות. כידוע, שר הבינוי והשיכון הרב אריאל אטיאס, שם לו למטרה בתקופת כהונתו המבורכת, לקדם את הנושא ועל כך נסביר בהרחבה בהמשך הכתבה.
“מחיר למשתכן”
כדי לפתור את הקונפליקט שבין שתי המטרות שציינו, ייצר המינהל את “תוכנית הדיור במחיר למשתכן”. (יצוין, כי מרבית הדירות, נמכרות במחירי שוק ולא במסגרת “מחיר למשתכן”)
במסגרת זו פוצלו הפרויקטים הנבנים לשני מסלולים: העיקרי וזה השייך לדירות הקטנות יותר.
במסלול העיקרי: מחיר הזכייה למ”ר הוא אחיד וחל על כל סוגי הדירות שישווקו על ידי היזם במתחם. הקבלן שזוכה במכרז, הוא זה שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר למ”ר של קרקע. במקביל, זו ההצעה הנמוכה ביותר למ”ר למגורים. הדירות הקטנות (עד 100 מ”ר) במסלול זה, מיועדות לזכאי משרד הבינוי והשיכון, והדירות הגדולות יימכרו באותו מחיר למ”ר, על ידי היזם בשוק החופשי. מסלול זה היה העיקרי ורוב הדירות במחיר למשתכן בביתר ובשאר ערי הארץ, נבנו ונמכרו ע”פ מודל זה.
המסלול השני, מסלול דירות קטנות: במסלול זה מחיר הזכייה למ”ר חל על הדירות הקטנות בלבד (עד 100 מ”ר). דירות אלה מיועדות לזכאי משרד הבינוי והשיכון בלבד, שאר הדירות ישווקו על ידי היזם במחירי שוק לכלל האוכלוסייה .
תיקוניו של אטיאס
עם כניסתו של השר אטיאס לתפקיד, החל לבדוק את הנושא לעומק. הוא מצא שמחירי הדיור מאמירים והקבלנים לא מסוגלים לשאת את ההפסדים שבבניית דירות במחיר קבוע מראש – כנקבע במסלול העיקרי בתוכנית מחיר למשתכן. ולכן, הם נמנעו מלהגיש הצעות נמוכות משמעותית ממחיר השוק. זאת ועוד, הדבר הקשה גם על עמותות שביקשו להצטרף לתוכנית ולקבוע את המחירים מראש. ואף הם נמנעו מלהצטרף, וכך האמירו המחירים יותר ויותר. .
הנחייה חדשה
כתוצאה מהמצב שתואר, הוציא השר אטיאס הנחייה חדשה ולפיה הדירות החדשות ייבנו רק במסגרת המסלול לדירות קטנות. במסלול הזה, היזמים הניגשים למכרז מציעים את המחיר הסופי שבו ימכרו את הדירות הקטנות למשתכנים. הדירות הגדולות, יימכרו במחירי שוק, בהתאם לקביעת החברה. במסלול זה שונו גם הקריטריונים לסדרי העדיפויות להקצאת הדירות בהשוואה למסלול “דירות קטנות”.
לפי מה שנקבע, תינתן עדיפות מוחלטת לנכים רתוקים לכיסאות גלגלים. וליתר הזכאים – לפי הפילוח הבא:
- 20% מהדירות – ליחיד מעל גיל 35 או למשפחות ללא ילדים.
- 35% מהדירות – למשפחות בעלות ילד אחד או שניים.
- 45% מהדירות – למשפחות בעלות 3 ילדים ומעלה.
בהמשך להנחיות, נקבעו הקריטריונים הבאים:
* אם מספר הנרשמים בקבוצה מסוימת, נמוך יותר ממספר הדירות המוקצות, תעבור יתרת
הדירות לקבוצה הבאה.
- אם אחד הזכאים לרכישת דירה, יוותר על זכאותו, תעבור זכאותו לזכאי הבא מאותה קבוצת
זכאות.
- אם מספר הנרשמים, קטן יותר ממספר הדירות, רשאית החברה למכור את הדירות
הנותרות’ לנרשמים זכאים בלבד. המכירה תהיה לזכאים בלבד לפי הקריטריון של “כל
הקודם זוכה”.
קבוצות הרכישה
שינוי זה, תרם לתופעה הברוכה של קבוצות רכישה המתמודדות על הזכייה במכרז של משרד השיכון. לקבוצות אלו, סיכויי הזכייה הגבוהים ביותר, שכן הם הוקמו ללא מטרת רווח ולכן הן אלו המציעים את המחיר הנמוך ביותר למ”ר. עם זאת, העמותה תידרש לעמוד בכמה תנאים כדי לזכות במכרז:
- העמותה הזוכה לא מנכסת את הזכייה לגוף אחד, אלא לקבוצת רוכשים הנרשמת מראש ומהווה את חברי העמותה. דהיינו, רישום כדין אצל רשם העמותות.
- הבנייה תשמש לצורך מגורים בלבד ותהיה מיועדת רק לחברי העמותה.
- תנאי נוסף, מספר החברים ברשימה השמית, יהיה לפחות כמספר יחידות הדיור במתחם הגדול ביותר מבין הצעותיה. אם מספר החברים ברשימה שהוגשה למכרז עולה על מספר יחידות הדיור שבהן זכתה, תיערך הגרלה בין החברים.
- עוד נקבע, שהעמותה המגישה את הצעתה למכרז, רשאית להגיש רשימה שמית אחת בלבד של חברים.- סעיף זה גרם לבעייתיות המכרז של הוועד המאוחד בחריש.
- חבר עמותה יוכל להיות רשום אך ורק בעמותה אחת.
- כל חבר יוכל לרכוש רק יחידת דיור אחת. בני זוג ייחשבו יחד ולחוד כחבר אחד.
- העמותה חייבת לפעול על פי תקנון מחייב.
- העמותה תמציא בעת הגשת המכרז, נוסח חוזה, שייחתם בינה לבין המשתכן ושיתבסס במלואו על תקנון העמותה.
- בעת הרישום למכרז, תספק העמותה למשרד ערבות להבטחת קיום ההצעה.
מכיוון שבבסיס העמותה לא קיימים כספי השקעה של הון עצמי מבקשים העמותות סכום התחלתי גבוה יותר, העומד על 10,000 שקלים בממוצע. סכום זה משמש כערבות ומהווה הוכחה לרצינות הרוכש. אם יחליט אחד הרוכשים לחזור בו מזכייתו, לא יוכל לקבל את כספו בחזרה.
הפרוייקטים כיום
לפני כשנה וחצי פורסמו המכרזים האחרונים בביתר. במסגרת זו ייבנו בביתר, ברח’ קדושת לוי בגבעה ב’, מאות יח”ד כשעלות דירת 3 חדרים תעמוד על 550,000 שקלים בממוצע, מחיר זול מאד בקנה מידה ארצי. המידע הזה, אף עורר סערה ברחוב החילוני. במכרזים אלו זכו החברות: חברת ‘אשדר’ – זכתה במכרז לבניית 128 יח”ד. יהונתן אלה – 58 יח”ד. ‘בונייך’ – 48 יח”ד. ‘קוטלר עדיקא’ – 36 יח”ד ו’משכן אליהו’ ב 24 יח”ד.
הראשונה שהחלה במכירת הדירות היא ‘אשדר’, ובשבוע הקרוב תפרסם גם חברת ‘משכן אליהו’ את מקומות הרישום.
