תקנות ב’עיר היחידות’ | בתי הדין בעיר מפרסמים טבלה תקדימית שמסדירה את הוויכוחים של ועדי הבית ובעלי יחידות הדיור.
שנים של ויכוחים ודיני-תורה בין מנהלי ועדי הבית לבעלי תוספות הבנייה בעיר – עשויים להסתיים עתה, עם פרסומה של טבלת התשלומים לוועדי הבית שמסדירה את נושא יחידות הדיור בעיר >>> בתפריט: תשלום חלקי לבעלי יחידות קטנות, ותשלום מלא לבעלי יחידות על הגגות >>> גורם בבתי הדין ל’שערים’: “מדובר בתקנה גדולה לטובת הציבור, שתחסוך עוגמת נפש רבה ותסדיר את אחד הנושאים הטעונים בעיר” >>> בערים חרדיות נוספות מתעניינים ב’תקנון הביתרי’ >>> הפרטים המלאים
מתקנין את צרכי העיר: כידוע, העיר ביתר עילית מכונה ‘עיר היחידות’, ולא בכדי. כמעט אין בניין בעיר שלא ‘צמח’ ימה וקדמה צפונה ונגבה, ולא בנו בו למעלה על הגג, ולמטה מתחת ליסודות. עיר שלא מפסיקה לצמוח לאורך ולרוחב, כאשר כל דירה נבחנת כאופציה נדל”נית לתוספת שלצידה.
המצב הזה – שנולד משילוב של מצוקת דיור ורצון של בעלי הדירות להגדיל הכנסות ולייצר מקור לתשלום המשכנתא החודשית – יצר בשנים האחרונות חילוקי דעות רבים בבניינים בעיר, באשר לתשלומי ועד הבית והיטלים שונים שרובצים על הדיירים בכל בניין משותף. בדרך כלל, ועדי הבית דורשים תשלום שווה של ועד בית על כל יחידת דיור בעיר, כיוון שמדובר בעוד דיורים ובעוד שימוש בתשתיות הבניין.
לעניין זה – טוענים מנהלי ועדי הבית – אין הבדל האם מדובר בדירה ‘מקורית’ שנבנתה על ידי הקבלן, או ב’תוספת’, שנבנתה על ידי בעל הדירה באופן פרטי. בסופו של דבר, השימוש בתשתיות הבניין הוא זהה, הצורך בניקיון, תיקונים שונים, תחזוקה שוטפת ומעלית (בבניינים עם מעלית) – נקבע לפי מספר הדיינים, ומשום כך – על בעלי יחידות הדיור או דייריהן מוטל לשלם תשלום חודשי שווה לוועד הבית, כמו כל דירה מקורית בבניין, ולא להשאיר את הנטל רק לרוכשי הדירות.
מנגד, בעלי היחידות או אלו שמתגוררים בהם, טענו ש”הדירות שלנו קטנות ביחס לדירות הרגילות, ולכן לא הגיוני שנשלם סכום זהה לזה שמשלמים בעלי הדירות הגדולות והרגילות.
נהלים ברורים ומחייבים
במהלך השנים, התגלגלו לפתחם של בתי הדין בביתר עילית תיקים רבים שכאלה – שמהותם דין ודברים בין בעלי הדירות בבניין לאלה שבנו בהם יחידות-דיור להשכרה. בתי הדין פסקו בכל מקרה לגופו, אולם ריבוי המקרים הביא את הדיינים הגאונים, חברי בית הדין בעיר בראשות המרא דאתרא שליט”א, לידי הבנה שהגיע הזמן לקבוע טבלה ברורה ומחייבת, המבוססת על דין התורה לצד ההיגיון והניסיון שנצבר.
מעתה ואילך, הטבלה הזו תחייב את כל הבניינים ובעלי יחידות הדיור בעיר, ובא לביתר עילית גואל.
עריכת הטבלה נעשתה ביוזמתו ובניצוחו של ראב”ד העיר, מורנו הגאון הגדול רבי צבי ברוורמן שליט”א, שנודע כאחד מברי-הסמכא הגדולים שבדור בכל הקשור לדיני תורה בכלל, ובהלכות סכסוכי נדל”ן בפרט. לאורך השנים הרבות שבהן מכהן הגר”צ ברוורמן כראב”ד ביתר עילית – מגיע לפתחו כל הדבר הקשה – מסכסוכי שכנים הנוגעים לבנייה על גגות או חפירות מתחת לבניין, שימוש בחללים ומחסנים, וכמובן, שאלות של היטלי ועד הבית.
הגר”צ ברוורמן נודע כ’אורים ותומים’ בכל הנוגע לדיני ממונות, ומשיצא שמו כראב”ד ביתר עילית הפותר בתבונה בדיני תורה סבוכים הנוגעים לחילוקי דעות בין דיירים – החלו לזרום אל שולחנו דיני תורה סבוכים גם מערים אחרות, מצד דיינים ובעלי דין המבקשים את הכרעתו התורנית והפרקטית. כידוע, חלק מהכרעותיו ההלכתיות של הראב”ד מופיע בסדרת ספריו הנושאים את השם ‘מפנקס בית הדין’.
אך טבעי היה, שראב”ד ביתר עילית, בעצת הגאונים חברי בית הדין, יבקש לקבוע נוהל אחיד ומחייב, לפי דיני ‘חושן משפט’ העולים ממסכת בבא בתרא ומפוסקים ראשונים ואחרונים, ועל בסיס המצב והניסיון שנצבר בשטח.
מיפוי מפורט
ל’שערים’ נודע, כי בחודשים האחרונים שקד הגר”צ יחד עם חברי בתי הדין האשכנזי והספרדי בעיר – על קביעת הנהלים המחייבים לשם ניסוחה של הטבלה שתסדיר את הנושא בעיר ותימנע מכאן ואילך ויכוחים ודיני-תורה רבים. הגר”צ מיפה את כל סוגי הבניות בעיר – מדירות גדולות שהתפצלו ועד ליחידות דיור שנבנו על הגג, בקומת הקרקע, עם כניסה בנפרד מהכניסה לבניין וכאלה שהכניסה שלהם משותפת לבניין, ועל בסיס המיפוי המפורט הזה – נערכה הטבלה שעושה סדר בכל הנושא המורכב והטעון הזה.
בשיחה עם אחד מרבני העיר, נאמר ל’שערים’ כי “מטרת פרסומה של הטבלה – שנעשתה על ידי הגר”צ ברוורמן ועל דעת כל חברי בתי הדין בעיר – הוא למנוע ויכוחים וסכסוכים ופירוד לבבות בעיר שכל תושביה מחויבים לדיני התורה. הטבלה זו היא תיקון גדול שהותקן בעיר. במקום שאש המחלוקת תתלהט ח”ו בבניינים ושכנים לא יאמרו שלום זה לזה בכניסה לבניין – הכללים ייקבעו לפי הפרמטרים הבהירים שנקבעו בטבלת בתי הדין והכל על מקומו יבוא בשלום”.
לדברי הרב ששוחח עם ‘שערים’ – “הוויכוחים הרבים סביב יחידות הדיור בעיר הובילו למחלוקת וחייבו הסדרה אחת ולתמיד. נוצר מצב שבו דיירים בונים בבניין ומנצלים את שכניהם, מבלי לשאת בהוצאות ועד הבית על הדיורים שנוספו ועל השימוש במשאבי הבניין המשותפים. הדבר גורם לעגמת נפש רבה – אין מים חמים במקלחות בימי שישי, ישנם רטיבויות ופיצוצי צנרת, אין מקום לעגלות בפתחי הבניין.
“אם בנוסף לזה בוני היחידות מסרבים אפילו להשתתף בהוצאות ועד הבית הבסיסיות ומותירים את הנטל רק על הדיירים שרכשו בבניין דירה במיטב כספם כדי לחיות בו ולגדל את ילדיהם – הרי שמדובר בהתנהלות שנוגדת את דיני התורה ומדובר בגזל מדאורייתא ממש. שוו בנפשכם, שיהודים עלולים לרדת בגלגול ח”ו על חוסר התחשבות בשכניהם והטלת כל ההוצאות על השכנים שרכשו דירות בבניין”, מבהיר הרב.
פשרה הוגנת
הרב ששוחח עם ‘שערים’ ביקש להבהיר, כי “אין מדובר ח”ו בהתנגדות ליחידות הדיור הנפוצות בעיר – אדרבה: הטבלה באה להסדיר את הנושא לשביעות רצון כל הצדדים. מצד שני, לא התקבלה טענת ועדי הבית שדרשו תשלום של מחיר מלא עבור יחידת דיור. כך למשל, דירה שחולקה לשתיים ללא תוספת בנייה משמעותית, עד 65 מ”ר ברוטו – התשלום יעמוד על שני שליש בלבד ביחס לתשלום שמוטל על דירה רגילה. רק בדירה שגודלה עולה על 65 מ”ר – התשלום יעמוד על מאה אחוזים.
“כמו כן, יחידת דיור שנוצרה ברובה מדירה חדשה וגודלה אינו עולה על 50 מ”ר ברוטו – המחיר יהיה 75 אחוז מסכום ועד הבית המשולם על דירה רגילה, ורק על דירה גדולה יותר ישולם מחיר מלא, כך שמדובר בצעד שבא לקראת בעלי היחידות מול הדרישה מהם לשלם מאה אחוזים”.
כמו כן, לגבי דירות שנבנו על הגג ועבורם נבנה גרם מדרגות נוסף – התקנה מחמירה מעט יותר, ומחייבת תשלום של מחיר מלא החל מ-35 מ”ר ברוטו. את הסיבה מסבירים בבית הדין: “דירות שנבנות על הגג מכבידות באופן משמעותי על תשתיות הבניין, שלא נבנה עבור מאסה כבדה שכזאת, וחלק גדול מהפגיעה בתשתיות היא תוצאה של תוספת היחידות על הגג. בנוסף, מדובר בהוצאות ניקיון של עוד קומה שלמה”.
תקנה חשובה נוספת שנקבעת בטבלה היא שהאחריות לתשלומי דמי ועד הבית עבור יחידות-דיור מושכרות – מוטלת על המשכיר ולא על השוכרים. זאת כיוון שהשוכרים מתחלפים חדשות לבקרים, ובמקרים רבים קשה לאכוף עליהם את תשלום דמי ועד הבית. זאת בנוסף לעובדה שבמקרים רבים מדובר בזוגות צעירים שאין בידיהם את הכסף, ומעתה ואילך – העול של גביית תשלום ועד הבית ירבוץ על כתפיו של המשכיר, דבר שיחסוך עוגמת נפש רבה לכל הצדדים”.
ביתר תצא הוראה
ל’שערים’ נודע, כי הטבלה התקדימית מכה גלים בעולם הדיינות, ובימים האחרונים הגיעו לראב”ד הגר”צ ברוורמן פניות מבתי דין חשובים ונודעים בערים דוגמת בני ברק, מודיעין עילית ועוד, המתעניינות בפרמטרים שנקבעו ומבקשות להעתיק את המודל שעשוי להסדיר את אחד הנושאים הטעונים ביותר בערים החרדיות.
לדברי גורם בבית הדין בביתר, בהמשך לטבלה החדשה ולטבלאות נוספות הקיימות בבית הדין, כמו מחירי הגגות המשותפים בעיר – יפורסמו טבלאות נוספות לטובת התושבים, דוגמת השתתפות בהוצאות בנייה של שכנים לפי דיני תורתנו הקדושה, הכל מתוך פרקטיקה שנרכשה בשטח ולאחר ליבון שנערך בין כותלי הדין בעיר.
“רבני העיר קבעו כי אין מתאים יותר מחודש אלול – זמן שבו כל יהודי נדרש לתיקון המעשים ולשיפור ההליכות גם בתחום של ‘בין אדם לחברו’ – להתקין תקנה שתביא אחדות לעיר ותמנע תופעות של פירוד לבבות ח”ו, ובזכות כך נזכה לכתיבה וחתימה טובה בעזרת השם”.
