אנו ממשיכים את הריאיון עם שלושת המתווכים הגדולים בביתר: ר’ אברהם דיקמן (תיווך דיקמן), ר’ ראובן שיינברגר (תיווך נכון) ור’ אליהו קרעפל (תיווך אמינות). אם בחלק הראשון עסקנו בנושא יחידות הדיור, בחלק השני נתמקד יותר בשוק הדירות הכללי בביתר וגם ננסה לרדת לעומקו של העמק הפורה בין שתי הגבעות א’ וב’ – ולפענח את תעלומת שממונו מבנייני מגורים.
מה בעצם קורה היום בשוק הדירות בביתר? יש בכלל בנייה חדשה?
ר’ אליהו:
למעשה כל הזמן קיימת בנייה בטפטופים בביתר כשהדירות נחטפות עוד בטרם עלו הטרקטורים על השטח. זאת עקב המחסור הרב בדירות בארץ.
ר’ אברהם:
המחירים היום בביתר גבוהים למדי כידוע לכולם. אם בעבר אנשים מאזור המרכז חלמו שיוכלו בשעת הדוחק למכור את דירתם בירושלים או בב”ב ולקנות שתיים או שלוש דירות בביתר, כיום הם בקושי יישארו עם עודף אם ברצונם לשפר את תנאי הדיור שלהם.
ר’ ראובן:
למרות המחירים הגבוהים הביקוש לביתר קשיח. זאת מכמה סיבות:
א. מגזרים שלמים בעיקר מהציבור החסידי גרים בביתר כך שבאופן טבעי בני מגזרים אלו יבואו הלאה להשתקע בעיר.
ב. קיימות משפחות רבות שכמעט כל ילדיהם הנשואים גרים בביתר מה שמושך בסופו של דבר את הוריהם וכן בני משפחה נוספים לבוא אחריהם.
ג. איכות התושבים בעיר באופן יחסי לערי הפריפריה החרדיות נחשב לגבוה ומקנה לה ערך וביקוש בהתאם.
אם אין כמעט בנייה חדשה ויחידות הדיור מהוות את פלח ההשכרה העיקרי מה עוד נותר בשוק הכללי?
ר’ אברהם:
צריך לזכור שביתר היא עיר גדולה כיום בלי עין הרע וקיימים בה כ- 8000 דירות. באופן טבעי בכל עיר קיים כל הזמן ניוד של בין 5 ל- 10% מכלל התושבים המוכרים את דירתם מסיבות שונות, אם בגלל מעבר לעיר אחרת או שיפור דיור בתוך העיר. כך שלמעשה שוק הדירות למכירה ביד שנייה ער כל הזמן.
ר’ ראובן:
בערים כלליות אחוז הרוכשים לצורך השקעה גבוה ועומד על כ- 30%; בביתר לעומת זאת, הוא קטן יותר ועומד על כ- 10%. נתון זה גורם לשוק הדיור בביתר להיות יציב, דבר המשפיע אף על המחיר, ללא תנודות גדולות היכולות לנבוע ממצבים שונים העשויים להשפיע על המשקיעים.
ר’ אליהו:
המעבר ליחידות דיור גרם למחסור גדול בתחום השכרת הדירות הגדולות בנות שלושה חדרים ומעלה. כי כיום כל מי שיש ברשותו דירה להשכרה הוא יעדיף לפצלה ליחידות קטנות בנות שני חדרים ולהרוויח יותר. בתחום זה ניתן אכן לציין שקיים ביקוש גדול מאוד למול היצע דל ולא מספק.
מה החידושים העתידיים בתחום הנדל”ן בביתר?
ר’ ראובן:
הביקוש בביתר מספיק גבוה וקשיח ככל שנראה לעין, כי בניגוד לעבר שהיו אי אלו ספקות שמא חלילה תוחזר ביתר לערבים במסגרת הסכם שלום עתידי, כיום איש לא מדבר על כך, ובכל קונסטלציה שהיא תסופח ביתר לתוך תחומי הקו הירוק. כך שבסופו של דבר תקוות כולנו שלא ירחק היום בו תעלה ביתר שוב על מפת הבנייה המואצת וייבנו כאן עוד אלפי יחידות דיור.
ר’ אליהו:
לאלו שעדיין לא מרגישים שביתר מספיק קרובה לירושלים צפוי חידוש מרענן שיסיר מליבם את הספק האחרון. מתוכנן עתה כביש חדש שיחבר את כביש המנהרות ישירות עם כביש בגין מה שיקצר את משך ההגעה מביתר לתוככי ירושלים לעשרים דקות לכל היותר.
ר’ אברהם:
למשמע הדיבורים על סיפוחה של ביתר לתחומי הקו הירוק איני יכול שלא להזכיר שתי בדיחות רווחות בעניין זה. האחת, שאת ביתר בנו בבנייה טרומית (מתייחס לשכונה הראשונה בביתר) כדי שיהיה קל לפרק אותה; השנייה, שאם יחזירו את ביתר ישיבו אותה לידי הבנקים …ובנימה מעט יותר רצינית: ביתר הפכה מ”פרוייקט דיור” לעיר ואם בישראל על כל המשתמע מכך. די אם נזכיר לשם ההשוואה בלבד, שבביתר מתגוררים כיום יותר מפי 5 תושבים מכל תושבי ישובי גוש קטיף יחדיו.
ברשותכם נעבור לנושא אחר המסקרן את תושבי ביתר, חדשים וותיקים כאחד. בין שני הגבעות משתרע עמק רחב ידיים עצום בגודלו ובו מטעים שונים השייכים לחקלאים ערביים. אלו באים כמעט יום לעבד את שדותיהם ומעניקים למקום מראה קדמוני משהו. אין ספק שתושבי ביתר נהנים מהריאה הירוקה הנפרשת למרגלותיהם ומהווה אי של טבע שקט בלב הבנייה הרוויה. אך בכל זאת יש משהו לא הגיוני בהימצאותו של שטח כה רחב בלב אזור מגורים מבוקש ללא רמז לבנייה מסוג כלשהו. מה אתם יכולים לספר לנו על הקרקע הזו, האם נעשו ניסיונות ליישבה בבנייה יהודית?
ר’ אברהם מחייך חיוך צופן סוד. ניכר עליו שיש לו הרבה מה לספר על העמק המסתורי. הוא מציע שנרד כולנו לעמק ו ‘נמשש’ אותו. הצטופפנו בתוך רכבו של ר’ ראובן וירדנו לשטח. מדהים להיווכח עד כמה שונים הדברים בגובה העיניים, שם בינות לשבילים ולטרסות. מלמעלה נראה העמק רק באופן דו ממדי: בליל של עצים ואבנים מפוזרים באקראי ללא סדר. סתם עמק טרשי ללא יופי מיוחד. מפני השטח, לעומת זאת, מקבל העמק את מימד העומק שכה חסר בו. חלקות גפנים מיושרות לצד שורות של עצי זית ועצי תאנה הגדלים בסמוך למעיינות שופעים. בין לבין תוחמים שבילים מגודרים באבנים את המטעים השונים ומקנים למקום נופך מיוחד. במקומות מסוימים אף נסתרת ביתר הבנויה מן העין ונדמה כי נמצאים בתוככי שמורת טבע מרהיבה.
באחת הפינות היותר יפות מספר לנו ר’ אברהם את סיפורו של הואדי הענק:
נתחיל מכך שהקרקעות הללו הן פרטיות ומעובדות כך שאין גם יכולת להפקיע אותן מבעליהן. ובמחשבה שניה, הריאה הירוקה הזו היא נפלאה עבור ביתר. מאז ומתמיד לטשו יזמים את עיניהם לקרקע הקורצת הזו וניסו לרכוש אותה אך כולם נתקלו בשורשים לוטים בערפל.
לפני כמה שנים יצר איתי קשר סוחר קרקעות העוסק בפדיית אדמות מידי הערבים במטרה אידיאולוגית. לאחר שסייר עמי בשטח ושמע סקירה על הנדל”ן בביתר, גילה לי בשורה מרעישה: נמצא בעליה של חלקת קרקע באיזור, והוא מוכן לפתוח במשא ומתן על מכירתה. הסתבר שהטוען לבעלות אינו אחר מאשר אישיות ערבית מכובדת שאיני יכול לנקוב בשמה מטעמים מובנים. כידוע שדין מות מרחף על מוכר קרקע ליהודים. לאחר צליחת מכשולים רבים קבענו פגישה משולשת ובה הציג אותו ערבי מסמכים המאשרים את בעלותו על הקרקע. תהליך אימות המסמכים הושלם ולא היה כל ספק בכך שהוא אכן הבעלים על הקרקע.
המוכר הוכנס לתוככי ביתר כדי להראות לנו במדוייק היכן נמצאת החלקה. הוא הצביע לעבר איזור מסויים הגובל עם רחובות קיימים והקרקע עליה הצביע אכן תאמה את צורתה במפה. קבענו פגישה עם מהנדס העיר, שנתן את ידו למהלך והבטיח לכלול את החלקה בתוך “הקו הכחול” (שטחי ביתר עילית) באם אכן תושלם העסקה. הכול היה נראה טוב ויפה אך משהו לא הריח לי. כצעד אחרון בדקתי את הקואורדינטות (נקודות ציון טופוגרפיות) שהופיעו במפה של אותה אישיות ערבית והשוויתי אותם לאלו שמכשיר הGPS שלי איתר באותה חלקה. הסתבר למרבה האכזבה שהשטח האמיתי שבבעלותו של המוכר נמצא רחוק מביתר כמה מאות מטרים בקו אוירי והוא ממוקם על מדרון ההר שמתחת לנווה דניאל – מקום שאינו ראוי לבנייה כלל בשל מגבלות טופוגרפיות.
סוחר הקרקעות היהודי המשיך לאחר מכן בניסיונות לאתר בעלי קרקעות נוספים כשלאחר עבודת מחקר הגיע למסקנה הבאה: בתקופת התורכים חולקו אדמות רבות לערביי הארץ בתנאי שיעבדו אותם. הללו קפצו על המציאה וקיבלו לידיהם אדמות רבות. מסתבר שהקרקע המדוברת חולקה אף היא לכמה משפחות שלהן כיום אלפי צאצאים שחלקם אינם מתגוררים בארץ. קניית הקרקע מותנית בהסכמת כולם – דבר בלתי אפשרי לנוכח מספרם ופיזורם בכל קצוות תבל. כך שלמעשה גאולת הקרקע והפיכתה לשטח נדל”ן אינה דבר מציאותי, בעתיד הקרוב בכל אופן.
ר’ אברהם סיים את סיפורו המרתק של העמק ואנו עלינו חזרה על הרכב. במחשבה שנייה, אמנם הפסידה ביתר שטח קרקע עצום לבנייה אך לאחר שנוכחנו מקרוב באי הטבעי והמלבלב לא יכולנו להשתחרר מהתחושה שלצד הפסד זה קיבלה ביתר מן ההפקר פארק ענק המקנה לה חן ויופי לצד מרחב אווירי.
בהחלט יש כאן צד שני …
