שוק קבוצות הרכישה חוזר בגדול, ו’שערים’ משוחח עם הדמות מאחורי פרויקט ‘נופי קדם’ שמבטיח דירה ב-11 אלף שקלים למטר
יוחנן צוקרמן
מילה אחת שטומנת בחובה כל כך הרבה חלומות, עניין ודמיון. יש מי שנדל”ן היא עבורו הבסיס האלמנטרי ביותר – קורת גג לגור תחתיה. ויש מי שנדל”ן הוא עבורו שם נרדף להשקעות, נכס נוסף ומניב, חיסכון לעונת נישואי הילדים. נדמה שאין כמו תושבי ביתר עילית להתעניין בנדל”ן, ‘לחיות’ את התחום ואף להבין בו לא מעט. תראו את מודעות הקבלנים והמתווכים המשגשגות בעמודי ‘שערים’, ותבינו את היקף התופעה.
ובתוך עולם הנדל”ן – בולט לו תת-תחום מיוחד שבשנים עברו היה משגשג מאוד בביתר עילית, ומי שהצטרף אליו עשה לא אחת את עסקת חייו. בשנים האחרונות שקע התחום בתרדמת-מה, אולם לאחרונה נראה כי הייתה לו עדנה.
כידוע, שוק קבוצות הרכישה עבר לא מעט טלטלות בשנים האחרונות, אבל יש מי שהצליח להפוך את הספקנות הציבורית לסיפור הצלחה נדיר. יוריאל זלצמן, מהשמות המזוהים ביותר עם מקצועיות ושקיפות בעולם קבוצות הרכישה, מנהל כיום את אחד הפרויקטים המסקרנים בביתר עילית – ‘נופי קדם’ – פרויקט שמושך תשומת לב רבה בזכות הקרקע הפרטית, המיקום המרכזי, והתכנון המוקפד.
כדי להבין את המצב העדכני בתחום קבוצות הרכישה בכלל והפרויקט שהוא מנצח עליו בפרט – שוחחנו עם מר זלצמן על הדרך, על ההבדלים בין יזמות אמיתית לבין שיווק, על הלקחים מפרויקט גילה המפורסם, ועל מה הופך את נופי קדם להזדמנות יוצאת דופן.
שכונה חדשה ומרכזית
יוריאל, נתחיל מהבסיס. מה בעצם עומד מאחורי פרויקט ‘נופי קדם’?
“מדובר בקבוצת רכישה איכותית, בקרקע פרטית, עם תב”ע מאושרת ובשכונה חדשה ומרכזית בביתר עילית, המטרה שלנו פשוטה: לקחת את כל הידע, הניסיון והכלים שרכשנו ביזמות ובניהול פרויקטים, ולצקת אותם אל תוך עולם קבוצות הרכישה – כדי לייצר לציבור מוצר בטוח, מנוהל ויעיל. קדם ישראל, שהיא חברה־אחות של יוריאל ניהול ויזמות, הוקמה בדיוק לשם כך – להעניק את המקצועיות של היזמות, עם היתרונות הכלכליים של קבוצת רכישה.”
אתה מדבר על קרקע פרטית – אבל הציבור שומע על כמה יוזמות שונות בביתר. איפה בדיוק ממוקם הפרויקט?
“שאלה מצוינת, כי באמת נוצר קצת בלבול. הפרויקט שלנו ממוקם על פארק השלושה, ממש בכניסה לעיר, סמוך לבניין העירייה. מדובר באחת הקרקעות האחרונות בעיר עם תב”ע מאושרת וסטטוס משפטי ברור. כל התשתיות כבר מוכנות – הכבישים, החיבור לחשמל ולמים, הפיתוח הסביבתי – הכול מוכן. העירייה תומכת בנו ופועלת איתנו בשיתוף פעולה מלא. אפשר לומר בביטחון מוחלט: זו לא קרקע על הנייר, זו קרקע אמיתית שמוכנה לבנייה.”
11,000 ש”ח למ”ר
כמה משמעותית היא העובדה שמדובר בקרקע פרטית מאושרת?
“המשמעות עצומה. בקרקע פרטית אין תלות במכרזים או בהחלטות ממשלה, והשליטה המלאה בתהליך נמצאת בידי חברי הקבוצה. מעבר לכך, תב”ע מאושרת מעניקה ביטחון מלא לגבי זכויות הבנייה – אנחנו יודעים בדיוק כמה יחידות אפשר לבנות, איך ייראה המבנה ומהם לוחות הזמנים. בשוק של חוסר ודאות, זה פרמטר שמבדיל בין השקעה רגועה לבין הרפתקה.”
ומה לגבי העלויות?
“אחד היתרונות הגדולים בקבוצת רכישה הוא העלות. אנחנו מדברים על עלות קרקע של כ־8,000 ₪ למ”ר ועלויות בנייה משוערות של כ־11,000 ₪ למ”ר – בעוד שמחירי השוק בביתר כבר נעים סביב 24-26 אלף ₪ למ”ר. כלומר, מי שנכנס היום לפרויקט, חוסך מאות אלפי שקלים לעומת רכישה רגילה מיזם. ההון העצמי הנדרש הוא 400 אלף ש”ח בלבד, והיתרה תיפרס בליווי בנקאי מסודר. זה מאפשר גם לזוגות צעירים ומשפחות בתחילת הדרך להיכנס לשוק בצורה חכמה ובטוחה.”
התקדים של גילה
שמך נקשר גם לפרויקט גילה – אולי ההצלחה הבולטת ביותר בענף קבוצות הרכישה בשנים האחרונות.
“נכון. הפרויקט בגילה היה אחד המקרים שבהם אפשר היה לראות מה קורה כשמביאים ניהול מקצועי אמיתי לתוך קבוצה. כשנכנסנו לשם, הקבוצה הייתה תקועה במשך שנים. ניהול חובבני של עמותה גרם לעיכובים ולחוסר ודאות. לקחנו את ההגה, תכננו מחדש, ניצלנו זכויות בנייה שלא נוצלו, ובתוך כמה חודשים הכול השתנה. הבנייה התקדמה, ההיתרים הוסדרו, ובסוף – לא רק שהפרויקט הושלם, אלא גם החזרנו לכל רוכש כ־400 אלף ש”ח.”
400 אלף ש”ח החזר? זה כמעט בלתי נתפס בענף הנדל”ן.
“זה נדיר מאוד, וזה קרה בזכות ניהול אמיתי. במקום שהכסף ילך על טעויות תכנוניות, בזבוזי שטח ועלויות עודפות – הוא נשאר אצל הדיירים. אנשים קיבלו מפתח לדירה חדשה בירושלים במחיר של 10,500 ₪ למ”ר, בזמן שמחירי השוק שם עומדים על כ־30,000 ₪ למ”ר. וזה בעיניי סיפור המהות של מה שאנחנו עושים: לנהל, לייעל, ולהחזיר את הערך לרוכש.”
הרוכשים בגילה מספרים על רמה יוצאת דופן של יחס אישי.
“אני מאמין שפרויקט טוב נמדד לא רק במספרים, אלא באמון. אחד הרוכשים אמר לי: ‘הרגשנו שאתה מתנהל כאילו זה הכסף שלך’ – וזה בדיוק מה שאני רוצה לשדר. שקיפות מלאה, דיווחים שוטפים, הבנה שלכל שקל יש כתובת. בסוף, כשאתה מכבד את הכסף של הציבור – הוא מחזיר לך באמון.”
נחזור לביתר. מה החזון שלכם בפרויקט נופי קדם?
“אנחנו רואים בזה פרויקט שמביא בשורה. מצד אחד – איכות בנייה ותכנון ברמה גבוהה; מצד שני – נגישות כלכלית אמיתית. זה פרויקט שמעניק ביטחון, מקצועיות, ומענה לציבור שצמא לדיור בר־השגה מבלי לוותר על איכות החיים. הקרבה לפארק השלושה, האוויר הפתוח והקהילה הבית”רית – כל אלה יוצרים סביבת מגורים נהדרת למשפחות. אנחנו בונים כאן שכונה חיה ונושמת, לא רק בניינים.”
עניין של ניהול
לסיום, שאלנו את יוריאל שאלה אקוטית, הנוגעת בכלל לתחום קבוצות הרכישה והרתיעה של חלק מהאנשים מהתחום.
רבים בציבור החרדי עדיין חוששים מקבוצות רכישה. איך אתה מתמודד עם זה?
“בצדק. לצערי, היו בעבר לא מעט מקרים של חוסר ניהול מקצועי – עמותות שהתפרקו, משווקים שהחליטו יום אחד שהם “יזמים”. אבל זה בדיוק ההבדל. קדם ישראל נולדה מתוך עולם היזמות, מתוך עשייה מוכחת של היתרים, בנייה ומסירה. אנחנו לא משווקים – אנחנו יזמים שמנהלים בפועל. מי שמכיר אותנו יודע שזו לא קבוצה ראשונה, ולא פרויקט ניסיוני. אנחנו באים עם ניסיון, גב, ויכולות שמאפשרות לנו לייצר שקט וביטחון.”
לסיום, מה המסר שלך לציבור ששוקל להצטרף לפרויקט?
“המסר שלי פשוט: לא צריך לפחד מקבוצת רכישה – צריך לוודא שהיא מנוהלת נכון .מי שמחפש הזדמנות אמיתית, בקרקע אמיתית, עם חברה אמינה ומנוסה – נופי קדם הוא המקום הנכון. אני מזמין כל משפחה לבוא, לראות את השטח, להרגיש את האוויר, להבין שזה קורה – כאן ועכשיו.זה לא חלום – זה מציאות בבנייה.”
