@יעקב מרגליות
לפני שבועיים יצאנו במערכת ‘שערים’ בסדרת כתבות על אחד הנושאים הכי בוערים בביתר – נושא הבנייה בעיר. בפרק המבוא הרחבנו בצדדים השונים של נושא הבנייה – מעלות מול חסרונות, ההרפתקה הכלכלית לצד התשואה המוגבלת והלא תמיד ודאית מהשכרת יחידות דיור. נגענו בקווים כלליים בנושא יחסי השכנים, אפשרויות המשכנתא והיבטים נוספים הקשורים לענף ההרחבות ותוספות הבנייה, ענף שהפך להיות פופולארי ביותר בעירנו, שהבנייה הפכה לסמלה המסחרי.
כצפוי, פרסומו של פרק המבוא היכה גלים בעיר, ותגובות רבות זרמו למערכת. הנושא, ניתן להתרשם, נמצא בראש תחומי העניין של רוב תושבי העיר. ניתן להבין זאת: כל תושב בעיר נמצא באחד הסטטוסים הבאים: או בנה כבר, או נמצא בעיצומה של בנייה, או שמתכנן לבנות. למצער, הוא מתגורר בבניין שבו השכנים בנו או בונים. ההתעניינות אפוא בשיאה.
בשבוע שעבר לא פרסמנו פרק בנושא – עקב פטירתו של נשיא מועצת חכמי התורה, מרן הגר”ש כהן זצוק”ל. הקדשנו את היריעה לזכרו בריאיון עם תלמידו המובהק ועורך ספריו שמתגורר בעירנו. השבוע אפוא אנו כאן כדי לפרוע את החוב ולהמשיך בפרויקט הבנייה, תרתי משמע, שבו פתחנו.
השבוע אנו צוללים למים – וניגשים לעסוק בנושא הקדם-בנייה: תכנון ראשוני – האם נכון לבנות, ייעוץ לפני תכנון, לוחות זמנים ועוד. נקווה שהדברים יהיו לתועלת.
#שלב ראשון: בדיקה מקדמית
ראשית לכל – נחדד: כל בנייה פרטית, היא בעצם יזמות נדל”ן לכל דבר. הבית המורחב והמשופץ ישמש אתכם למגורים (מלבד יחידת הדיור שאתם אולי מתכננים לבנות) אבל חשוב שתבינו, כי ברגע הכניסה לבנייה, אתם יזמי נדל”ן לכל דבר ועניין: יזמתם רעיון, בדקתם היתכנות, ניתחתם משמעויות, ביצעתם חישוב כלכלי ראשוני ואז העמקתם עם החישוב עוד קצת, והגעתם למסקנה שהבנייה תשתלם לכם מבחינה כלכלית, מבחינת הכנסות, או מבחינת שיפור תנאי דיור.
בשלב השני עסקתם בגיוס כספים. דאגתם לליווי כלכלי של הבנק, שכרתם יועצים, ניהלתם מכרז בין קבלנים – או קבלני ביצוע או קבלני מפתח. כך שלמעשה, מילאתם או שאתם עתידים למלא את כל השלבים שמבצע יזם נדל”ן מקצועי. במקרה הזה ניתן לכנות אתכם: ‘יזמי שטיבל’ך’. אתם אמנם לא מנהלים את תוכניות הבנייה ממשרד נדל”ן בבניין עסקים יוקרתי בגבול רמת-גן, אבל גם מה’פוליש’ שמוביל לשטיבל’ך המקורי ניתן לגלגל יוזמות נדל”ן.
אגב, זה דווקא מצוין: חשיבה קרה בראייה של יזם נדל”ן – שיודע לגשת לתוכנית בצורה עניינית וללא קשר רגשי ואמוציונאלי לפרויקט – תסייע לכם להתנהל ולקבל החלטות מושכלות ושקולות, שישרתו את תהליך הבנייה שלכם העתיד לבוא. רבים מאלה שנכנסו להרפתקה והתחרטו – הגיעו למצב הזה בגלל העובדה שההחלטה על הבנייה לא הייתה רציונאלית. הם החליטו “כי גם השכנים בונים”, “כי כולם בעיר הזאת בונים”, משיקולים של לחץ חברתי או לחץ מבני המשפחה – ללא בדיקה אמיתית של ההיבטים הכלכליים בדומה ליזם נדל”ן.
יזם נדל”ן טוב עורך חשיבה כלכלית ו…
