בימים אלו שלאחר חג הסוכות, עת כל העם אורזים בעצב מה את סוכות העץ וחוזרים לבתי האבן, כינסנו לשולחן אחד את שלושת המתווכים הגדולים והוותיקים בביתר ושמענו מהם סקירה מאלפת על מכלול הנדל”ן בעירנו – כאשר המוטו המרכזי היה “מדירת עראי לדירת קבע”.
מסתבר שיש להם הרבה מה למכור …
לא בכל יום מתכנסים שלושה בעלי מקצוע מהשורה הראשונה, המתחרים בעצם זה בזה, לשיחה ידידותית ומקצועית. האווירה הייתה טובה ושופעת מחמאות הדדיות ולא נעדרה הומור קליל. ניכר היה במתאספים שהם שולטים היטב בכל פיסת קרקע בביתר ומכירים את שורשיה ההיסטוריים כמו גם את אלו שבהווה. השיחה נשזרה בפיסות מידע מקודדות שרצו מהכא להתם והעידו על מומחיות משתתפיה.
ראשית נציגם בשמותיהם:
ר’ אברהם דיקמן – מתיווך דיקמן
ר’ אליהו קרעפל – מתיווך אמינות
ר’ ראובן ור’ יעקב שיינברגר – מתיווך נכון
קודם כל, תאירו את עיני ואת עיני הקוראים, מה כל כך מסובך להיות מתווך? סך הכול מחברים בין מוכר לקונה ומברכים על המוגמר, הלא כן?
כולם צוחקים ומנסים לענות יחד. (אגב, במהלך הראיון, עם זרימת הנתונים והיקפי הידע של היושבים סביב השולחן, הפכה שאלה זו למיותרת במידת מה).
ר’ ראובן נוטל את רשות הדיבור ומשיב:
ראשית, צריך להבחין בין מתווכים אמיתיים לחאפרים אלמונים או למאגרים שטחיים. המתווך החאפר המזדמן אכן פועל בשיטות שהזכרת. הוא במקרה מכיר דירה למכירה או להשכרה, ושמע איכשהו על אדם שמחפש. הוא ממהר לקשר בין השניים מבלי לברר, לחקור ולחפש התאמה בין ההיצע לביקוש. אין לו רישיון, משרד או מוניטין לשמור. הוא ממהר לסגור את העסקה, ליטול את העמלה ולהעלם מהשטח. את מפח הנפש, העשוי להיגרם לעיתים קרובות כתוצאה מגילויים מאכזבים שלאחר מעשה, אין כבר למי להפנות.
המתווך האמיתי, לעומת זאת, למד את הנושא, קיבל רישיון, יש לו משרד מבוסס, והכי חשוב כולם מכירים אותו. הוא מכיר היטב כל דירה שאותה הוא מתווך הן בפרטיה הטכניים והן ברמת הסובבים אותה. בשיחת הרקע הראשונית עם בעל הדירה או עם הקונה הפוטנציאלי הוא ידלה את מירב הנתונים שיסייעו בידו למצוא עבורם את מבוקשם. בהמשך הוא ילווה את העסקה עד לסיומה הטוב וידאג לכל פרטיה. הוא לעולם לא יתווך בין מוכר וקונה אם אינו משוכנע שאכן העסקה כדאית לשניים מכל הבחינות, כשבמקביל תעמוד לנגד עיניו השמירה על שמו הטוב.
ר’ אליהו:
מבחינות רבות המתווך האמיתי דומה לשדכן. כמו שזה מכיר בדרך כלל את כל הפרטים הקטנים ועל פיהם יגבש התאמה כך גם המתווך. התיווך האיכותי ייעשה ברמה האישית תוך היכרות נרחבת ולא כמודל עסקי קר ומנותק – שלא יצלח פעמים רבות במקרה זה. למעשה, המתווך האמיתי, בפרט בביתר, מהווה כתובת לברור וייעוץ בנושאי בנייה שונים – הרבה מעבר למלאכת התיווך הפשוטה.
ר’ אברהם:
המתווך האמיתי ימשוך ידיו מעסקאות לא מתאימות ואף ימליץ על כך לצדדים הרלוונטיים. מה שעומד לנגד עיניו בסופו של יום הוא טובת המוכר והלקוח, כמו גם טובת השכנים בבנין, ובהתאם לכך יכלכל את צעדיו. בניגוד לשדכן, תפקיד המתווך לא מסתיים ביצירת הקשר בין הקונה למוכר, אלא הוא ילווה את העסקה עד אחרון פרטיה. קיבלתי פעם בשעת בוקר מוקדמת טלפון מלקוח שרכש דירה דרכנו, שהמוביל של המקרר הודיע לו שהוא מגיע לביתר, והוא מבקש ממני לפתוח לו את הדירה… ברור שהוא קיבל את השירות.
הבה נדבר על הנושא החם ביותר כיום בביתר בשוק הדירות, אמנם פתרון עראי, אך הפך למושג של קבע – הלא הן יחידות הדיור הצצות כפטריות לאחר הגשם. האם מדובר באמת בהשקעה משתלמת?
ר’ אברהם פורש את הנתונים:
נתחיל מכך שכמעט כל הבונים יחידות דיור עוברים תהליך שמתחיל אצל האדריכלים – המפנים אלינו ככתובת להתייעצות. בדרך כלל הבונה יגיע עם תכנית או יתייעץ על גודלה ואופן חלוקתה דרך הטלפון. חשוב לבונים לחוש את דרישות השוק ולכלכל את צעדיהם בהתאם. יש כיום בביתר אלפי (!!) יחידות דיור שנבנו כתוספות לבתים הקיימים. מתוכן, הרוב המוחץ מושכר. המחסור הגדול והמצטבר של דירות ברחבי הארץ כמו גם מספרם ההולך וגדל של תושבי ביתר המחתנים את ילדיהם ומעוניינים שהזוג הצעיר יגור בביתר לפחות בשנים הראשונות – גורמים לכך שלמרות מספרם הרב של יחידות הדיור עדיין אין הקומץ משביע את הארי בפרט לטווח הארוך. הביקוש גדול כל כך, שתופעה שכיחה היא לראות אנשים מסתובבים מאתר בנייה אחד למשנהו מנסים לסגור עסקה עתידית על יחידות שעוד נמצאות בחיתוליהן. במקרים רבים הם יופנו אלינו על ידי הבעלים, תוצאה של הערכה מקצועית לייעוץ הראשוני שלנו, כמו גם הסתמכותם עלינו כסננים ראשוניים ויעילים.
ר’ אליהו:
למעשה ההשקעה נראית משתלמת בכל היבט. עלות בנייה של שתי יחידות נעה סביב ה- 300,000 ש”ח (במקרים רגילים, למעט חפירות מיוחדות וכיוצא בזה). בדרך כלל הבונים נוטלים משכנתא מהבנק כשהתשלום החודשי עומד על כ- 1800 ש”ח, במקרה של הלוואה בסדר גודל המוזכר. בהתחשב בכך שניתן להשכיר כל יחידה בסכום הזהה להחזר החודשי, הרי שיש כאן מרחב ביטחון די משמעותי שיוכל לכסות חודשים ‘מתים’ ללא שוכרים או נזקי בלאי וכדומה.
בתום שנות החזר הלוואה נותרים הבונים עם נכס גדול ומרווח שהכנסה נאה בצידו.
ר’ ראובן:
אולי לא כולם יודעים זאת אך עלויות הבנייה בביתר זולות בכ- 30% מיתר המקומות בארץ. זאת עקב כוח העבודה הזול והזמין המצוי בשפע בכפרי האזור.
מניסיונכם העשיר, אלו יחידות דיור אטרקטיביות יותר?
ר’ אליהו:
בניגוד לירושלים ובני ברק שם כל מחסן מוזנח בקומת קרקע, צמוד למגרש החנייה, יושכר בכל מחיר, בביתר פני הדברים שונים, בכל זאת – פריפריה … לא כדאי לבנות יחידות דיור קטנות מדי כי הביקוש להן קטן משמעותית. פני השטח מלמדים שלעיתים משתלם יותר לבנות יחידה אחת מרווחת מאשר שתיים קטנות. שאלתי פעם אדם שהילל ושיבח את היחידה שבנה (25 מ”ר…), על ההשקעה וכו’, אם הוא היה מוכן לגור בה יותר משבועיים. כשהתחיל לגמגם, ציטטתי לו את מאמר חז”ל: “מה ששנוא עליך אל תעשה לחברך…”. היחידות המבוקשות ביותר הן אלו בנות ארבעים המטרים לפחות. כמובן שתוספת חדר מעבר לשניים הבסיסיים תשפר עוד יותר את הביקוש.
ר’ ראובן:
יש פרמטרים נוספים. יחידות על הגג בקומה סבירה תהיינה תמיד מבוקשות יותר מיחידות הנמצאות מתחת לפני האדמה. וכמובן שצריך לקחת בחשבון גם כיווני אוויר, תכנון פנימי נאות וגישה קלה.
ר’ אברהם:
כהמלצה אישית לכל בוני היחידות אני אומר תמיד שייקחו בחשבון גם את האפשרות להשתמש בנכס כיחידה אחת. מה שאומר בנייה מחושבת המאפשרת לחבר את כל המתחם מחדש. יש לי לקוח שרכש דירה מחולקת שתממן לו פנסיה חודשית. הדירה הייתה מחולקת כראוי ובקומה נוחה, ובכל זאת הוא התקשה להתמודד עם שני שוכרים צעירים. לבסוף הוא חיברה מחדש והשכירה כיחידה אחת גדולה – מה שהפחית לו באופן משמעותי את ההתעסקות וההשתעבדות מול השוכרים.
אלו גורמים יש לקחת בחשבון קודם ובמהלך בניית יחידות דיור?
ר’ אברהם:
ראשית צריך לדעת שכל נושא יחידות הדיור הוא בעייתי מבחינה חוקית, שכן אין דינה של ביתר, המצויה בשטחים, כיתר ערי הארץ הנמצאות בתחומי הקו הירוק. בירושלים למשל רוב הקרקעות נמצאות בבעלות פרטית, רשומות בטאבו, וניתן להגדיר ולחלק מחדש את זכויות הבניה על ידי שינוי תב”ע (תכנית בניין ערים). אמנם תהליך זה ארוך ומסורבל מאד אבל בהחלט יתכן. בביתר לעומת זאת, נמצאות הקרקעות בבעלות המנהל האזרחי יו”ש שמחכיר את הזכויות בקרקע לתושבים, ואין כל דרך, כיום בכל אופן, לפצל דירה באופן חוקי, להוסיף בעלי זכויות בקרקע, או להפוך רכוש משותף, כמו גג למשל, לפרטי. איני בא לומר שתרחיש אימים ולפיו ביום בהיר יפשטו על ביתר פקחים ויסגרו את ‘מפעל היחידות’ הוא סביר, אבל חשוב להיות מודעים לכך.
ר’ אליהו:
כפי שאמרנו קודם בניית יחידות היא כעיקרון השקעה נבונה אולם בתנאי שעושים אותה נכון. צריך לקחת בחשבון שיהיו חודשים שבהם היחידה לא תהיה מושכרת, כמו גם בלאי של הדירה ונזקים שונים, ובעיקר תכנון נבון שיותיר אתכם עם יחידות דיור אטרקטיביות ולא כאלו שיעמדו כאבן שאין לה הופכין – כמו למשל דירות קטנות או חנוקות.
דבר נוסף. במערך השיקולים של רבים מבוני היחידות תופסת מקום החשיבה המוטעית ולפיה ערך הדירה יעלה עד מאוד לאחר הוספת היחידות. נכון שתיאורטית הם צודקים, אבל למעשה זה רק על הנייר. יש בביתר יותר מידי דירות גדולות מסוג זה מכדי שיהיה להם אי פעם ביקוש ברמת שוק. לכן המלצתי היא להתייחס לשיקול זה כאל משני ביותר, ובודאי לא ככזה שישפיע לחיוב במקרה של התלבטות אם לבנות יחידות.
ר’ ראובן:
אנו נתקלים מפעם לפעם בתופעה שבה אנשים, בדרך כלל מחותנים, קונים בצוותא דירה בעלת פוטנציאל לחלוקה לשתי יחידות דיור, ומחלקים אותה ביניהם לצורך שיכון צאצאיהם. כאמור, אין סיכוי לפצל זכויות בביתר, ואנחנו לא ממליצים על כך בכלל. הדבר גורם לרוב לסיבוכים עתידיים שחלקם לא נצפו מראש. חלוקת הארנונה וההנחה, פיצול אחוזי הבנייה, מוני המים והחשמל ועוד רבות. מניסיוננו עדיף לא להיכנס לשדה המוקשים הזה.
נקודה נוספת חשובה היא הצורך להגיע להסכמה עם השכנים על התוספת קודם שמתחילים לבנות. לא לכולם הוספת יחידות דיור לבניין היא דבר המובן מאליו, לעיתים ישנן טענות מוצדקות, ולכן חובה למצות את הנושא קודם הבנייה כדי למנוע עגמת נפש מיותרת היכולה להגיע לכדי עצירת הבנייה.
נגענו מעט בתופעת “יחידות הדיור”, הפתרון הארעי למצוקת הדיור, מתוך תקווה ותפילה שבעתיד הקרוב נתבשר על פריצת דרך משמעותית בעניין ונוכל רק להיזכר בנוסטלגיה בדירת העראי שממנה יצאנו לדירת הקבע – מנת חלקנו בעז”ה.
במאמר הבא נסקור, אי”ה, את “דירות הקבע” בביתר, גם נרד לעמק הפורה שבין גבעה א’ לב’ וננסה לפענח את התעלומה מדוע לא יוצרים רצף בניה בין הגבעות, והאם ניתן לעשות זאת.
