אין חכם כבעל הנסיון
בשבוע שעבר התוודענו לסיפורה של משפחת ש. שנכנסה לבניה יקרה, הרחיבה את הדירה, בנתה יחידת דיור אחת על הגינה, וחפרה תחתיה ליחידה נוספת. משפחת ש. שחוותה על בשרה את כל התהליך, כולל התחשיב הכלכלי שלא כל כך הסתדר עם המציאות, ניאותה לשתף אותנו בתהליך שהם עברו, ולו כדי שאחרים לא יעברו את מה שהם עברו, כדבריהם. אבל, במקום להלאות אתכם במילים, החלטנו לגשת ישירות לתחשיב שקרס מול עיניהם:
“הדירה שלנו שהיתה עליה משכנתא של 170,000 ₪ יכלה להימכר במצבה טרם רעיונות הבניה, החפירה וההרחבה, בסכום של 1,250,000 ₪. אילו היינו עושים את הצעד הזה אז היינו נשארים עם סכום של 1,050,000 ₪ הון עצמי לרכישת דירה אחרת.
אילו היינו משקיעים בתוכניות בניה בלבד, החתמת השכנים והגשה לעיריה לאישור – היינו מרויחים עוד כ-100,000 ₪. כלומר: 1,150,000 ₪ שהיה נותר בידינו לרכישת נכס אחר.
אבל אנחנו הסתנוורנו מה”אוצר מתחת לגשר” כנכתב בשבוע שעבר, וכה היה תחשיבנו: נשקיע 820,000 ₪, נבנה לעצמנו עוד חדר, נרחיב סלון ומטבח, ונוסיף עוד 2 יחידות דיור שיכניסו לנו בכל חודש יחד סך של 5000 ₪ ש”יכסו” לנו את המשכנתא, ובעוד 20 שנה, בתום תקופת ההלוואה נחזיק בנכס יקר ושווה, שבמונחים של היום יהיה שווה 2.2 מליון ש”ח.
לכאורה, “על הנייר” זה נשמע פנטסטי.
אבל חישוב מהיר מעלה שעבור הנכס ששווה 2.2 מליון ₪ שילמנו בעצם סך של 2,584,000 ש”ח… (אחרי שהבנק יקבל מאיתנו סך 1,404,000 ₪ לערך, החזרים עבור ההלוואה של ה 820,000 ₪). במילים אחרות – השקעת הנדל”ן שלנו הניבה לבנק הרבה מאד כסף… אבל זה עוד לא נורא כל כך, שיהיה להם לבריאות… מה שקרה בפועל הוא שהתחזית שלנו לקבל 5000 ₪ לחודש היתה מוגזמת. רק נאמר שבסיכום שנתי מדובר בהכנסות של 20% פחות, דהיינו 4,000 ₪ בחודש. (הדבר נובע מחודשים ריקים משוכרים, תיקוני נזקים ותקלות, וכו’) כך יצא ששילמנו מכיסנו בכל חודש לבנק לפחות את הסכום שהיינו משלמים עד היום, רק קיבלנו “תוספת” של עבודה והתעסקות עם הדירות של הבנק: חישובי ארנונה, מים, חשמל וגז, תלונות שוכרים ובדק בית ועוד.
פתאום קלטנו שגם בתום התקופה לאחר שנחזיר את מלא הסכום לבנק, נישאר עם נכס ענק, אבל כזה שיצטרך שיפוץ מקיף בסכום שהיום משתווה ל250,000 ₪, שהרי אם דירתנו אנו ששמרנו עליה הייתה זקוקה כבר לשיפוץ לאחר תקופה קצרה מזו – דירות לשכירות שנשמרות בדרך כלל פחות טוב, תזדקקנה לשיפוץ מקיף. ואו אז, כסף מנלן? שוב ניקח משכנתא מהבנק… הפעם רק 250,000 ל 10 שנים… שבסופן יעברו מאיתנו לבנק 330,000 ₪, ושוב אחרי 10 שנים שיפוץ, וחוזר חלילה… כלומר כל חיינו נעבוד אצל הבנק בטיפול בנכס שלו… אין ספק, הבנק עשה איתנו עסק טוב מאד מבחינתו…
בשלב כלשהו, נשבר לנו מכל הענין, נמאס לנו מלהתעסק עם השוכרים וגחמותיהם, הרגשנו שהפכנו להיות עבדים של היחידות שלנו. התעשתנו, והחלטנו להיפטר מהכל, הצלחנו למכור את הנכס בסייעתא דשמיא במחיר שיא…
