/
/
/
האינפלציה של יחידות הדיור

הושענא, יחידה לייחדך

האינפלציה של יחידות הדיור

בועת יחידות הדיור בעיר עומדת בנקודה קריטית: מבדיקת 'שערים' עולה, כי עשרות יחידות בעיר עומדות ללא דיירים, כאשר בעליהן מתקשים להשיג שוכרים במשך זמן ממושך >>> הסיבה: שחרורם לשוק של 60 יחידות ב'בית בפארק' בבת אחת (עם צפי ל-60 נוספים בקרוב), לצד הגירה מאסיבית של זוכי 'מחיר למשתכן' לעיר בית שמש >>> מה צופן העתיד? המתווכים דווקא אופטימיים
י״ח בכסלו ה׳תשפ״ב
11:40
תחקיר מיוחד
אילוסטרציה

המלצות נוספות

@יעקב מרגליות

האם בועת יחידות הדיור בעיר עומדת בפני התפוצצות?# כל בעל עין חדה שהציץ לאחרונה במדור הנדל”ן ב’שערים’ או בפרסומים אחרים שמחולקים בתיבות הדואר ומוצמדים ללוחות המודעות בעיר – נוכח לראות את אחת התופעות המדאיגות בתקופה זו בעירנו בתחום הנדל”ן: היצע-יתר של יחידות דיור להשכרה – וביקוש נמוך ביחס להיצע. במילים אחרות: עשרות יחידות דיור – אם לא יותר – עומדות ללא ביקוש. היחידות הן רבות – השוכרים מועטים.

מדובר בהפסד ממון משמעותי מאוד עבור משפחות רבות בעיר אשר בנו יחידות דיור בצמוד לדירת המגורים. בעלי היחידות הללו מוצאים את עצמם כעת מתמודדים עם יחידה שעומדת ללא דיירים, חרף ניסיונות חוזרים ונשנים להוציא את היחידה לשוק ולעניין בה זוגות צעירים המהווים שוכרים פוטנציאליים. בועת היחידות

עבור רוב בעלי היחידות, לא מדובר רק במניעת רווח – אלא בהפסד חודשי פעיל: דמי ההחזר החודשיים בגין ההלוואה או המשכנתא שנלקחה מהבנק לצורך בנייתה של יחידת הדיור – ממשיכים להיגבות בכל חודש. כיוון שהיחידה חדלה מלהכניס – בחשבונות הבנק אין כסף להחזרת ההלוואה, והדבר גורם להחזרת הלוואות, ולהערות אזהרה שאת תוצאותיהן ייאלצו בעלי היחידות לשאת במשך שנים. נקל אפוא להבין את גודל הנזק בעבור בעלי היחידות. עבורם מדובר בשוקת שבורה של ממש.

יחידה ללא דורשים 

בניסיון להבין את התופעה ולנסות לאתר פתרונות – ‘שערים’ יצא בשבועות האחרונים לחקור את הנושא ביסודיות. שוחחנו עם בעלי יחידות דיור בעיר, ישבנו עם מתווכים ומומחי נדל”ן, ועשינו הכל כדי לחקור אחר שורשיה של התופעה, בניסיון להבין את הסיבות להעדר הביקוש ולאתר פתרונות עבור בעלי היחידות שמפסידים אלפי שקלים בכל חודש שבו היחידה שלהם עומדת ריקה.

סיפורו של ד’ – אחד מבעלי יחידות הדיור בעיר – הוא בעצם סיפורה של כמעט כל משפחה שהחליטה על המהלך הכי נפוץ ופופולארי בעיר בתחום הבנייה: “לפני כמה שנים”, הוא מספר ל’שערים’, “החלטתי יחד עם רעייתי לממש אופציית הרחבה שהייתה לי לצד הדירה שלי, כדי להכניס עוד קצת כסף שיאפשר לנו לגדל את ילדינו בכבוד.

“כמובן, החתמנו את השכנים על אישור לבנייה, פנינו לעירייה וקיבלנו את כל ההיתרים הנדרשים. כשההיתרים היו בידינו, פנינו לבנק וביקשנו משכנתא, כאשר המודל הכלכלי להחזרת המשכנתא – היו דמי השכירות שצפויים להיכנס מהשכרת היחידה.

“קיבלנו מהבנק הלוואה של כ-350,000 שקלים, ובנינו יחידה בגודל של כ-45 מטרים. הרעיון היה להרוויח מדי חודש את דמי השכירות – כ-3,300 שקלים, חלקם ישמשו להחזרת ההלוואה וחלקם ישמשו עבורנו למחיה.

“הבנייה הסתיימה, ובהתחלה היה ביקוש עצום. בתוך מספר ימים הצלחנו להשכיר את היחידה, בתחילה תמורת 3,000 שקלים, ובהמשך העלינו את המחיר בהתאם למקובל בשוק. ההסדר עבד יפה, וכך שילמנו בכל חודש את המשכנתא, ועוד נשאר לנו מעט כסף למחיה החודשית.

“לאחרונה”, מספר ד’ בעצב, “הכל השתנה. לפני כמה שבועות הסתיים החוזה של הדיירים שהתגוררו ביחידת הדיור שלנו. פרסמנו על היחידה בכל מקום. אנשים באים, רואים, מתרשמים – וכששומעים את המחיר, הם פשוט מסבירים שזה לא אקטואלי וממשיכים הלאה. הורדנו מעט את המחיר, וגם זה לא עזר. פשוט אין ביקוש”.

ד’ מספר, כי הוא אינו היחיד. “בבניין שלי, ולאורך הרחוב שבו אני גר – אני מכיר כמה וכמה יחידות דיור שעומדות ריקות כבר מספר חודשים. הביקוש פשוט נמוך”.

#הצפה ב’בית בפארק’

כדי להבין את הסיבות לאינפלציית היחידות – פנינו למתווך הנדל”ן הביתרי ר’ פיני הומינר, מתיווך ‘בית בביתר’. לדבריו, הסיבה למשבר היחידות היא “הצפה גדולה מאוד של יחידות דיור בתקופה האחרונה”.

מתברר, שכחלק מבולמוס הבנייה שפוקד את העיר בשנים האחרונות – יחידות הדיור הפכו למוצר הכי מוצף בעיר. כל בעל דירה בעיר שיש לו אפשרות לבנות – מעל לביתו, מתחת, מימין או משמאל – מוציא היתרים, לוקח הלוואה מהבנק ופשוט בונה. יכולות הבנייה הן זמינות וזולות, וכמעט אין בעיר מי שלא מממש זאת בחדווה.

אבל מה שקרה ממש לאחרונה, לדברי הומינר, זו השתחררותן לשוק של למעלה מ־60 יחידות בגבעה ב’ בעיר, תוצאה של אכלוס פרויקט הקוטג’ים ‘בית בפארק’, בין הרחובות ‘החוזה מלובלין’ ל’אוהב ישראל’ בעיר. מדובר בדירות דו מפלסיות או תלת מפלסיות, שנבנו בצפיפות, ורוב הרוכשים קנו אותם לכתחילה מתוך מטרה לפצלן או לבנות לצידן יחידות דיור על מנת להשכיר ולהסתייע בדמי ההשכרה לתשלום המשכנתא.

לדברי הומינר, “כשישים יחידות יצאו לשוק בבת אחת בפרויקט ‘בית בפארק’, והצפי לחודשים הקרובים הוא שחרור של עוד שישים יחידות נוספות בפרויקט הזה לפחות”.

במקביל התפתח תהליך נוסף, שגרם אף הוא לביקוש הנמוך ליחידות קטנות בעיר: האיכלוס המאסיבי בבית שמש הקרובה. “מאות זוגות שהתגוררו בעיר, זכו בהגרלות ‘מחיר למשתכן’ בבית שמש, ולאחרונה היו כמה איכלוסים ברמת בית שמש ד’, כך שזוגות צעירים רבים בעיר היגרו לבית שמש. מדובר במעבר המוני של עשרות זוגות לעיר בית שמש. כתוצאה מכך – הביקוש ליחידות דיור הולך ופוחת.

לדברי הומינר, עיקר המשבר נמצא בדירות הקטנות ממש, עד 35 מטרים רבועים, שכן ניתן כיום להשיג בקלות דירה רחבה יותר. מאידך, ידוע ל’שערים’ על יחידות בנות כ-75 מטרים שאף להן מתקשים הבעלים להשיג שוכרים. יחידות הביניים – עדיין מאוכלסות ברובן.

היצע גדול, ביקוש נמוך

ד’ מספר, כי בעקבות המשבר, הורידו רבים מבעלי היחידות את המחירים בעד כ-300 שקלים פחות מהמחיר שרווח בשוק עד לחודשים האחרונים. “החישוב הוא פשוט: על כל חודש שהיחידה לא מושכרת – מפסידים כ-3,000 שקלים ויותר. לעומת זאת, על הורדת המחיר כמה מאות שקלים, מפסידים את מחיר ההורדה בלבד. זהו הפסד של כ-300 שקלים לחודש, ועדיין ניתן לספוג את זה.

ד’ מסביר: “אם מדובר במשפחה שלקחה משכנתא או הלוואה כדי להרחיב את הדירה ולהוסיף יחידה – כמו ברוב המקרים בעיר – המשמעות של אי מציאת שוכרים היא הפסד חודשי פעיל. מפסידים בכל חודש את דמי המשכנתא. זה גם הפסד עתידי. המשכנתא חוזרת, נוצרת הערת אזהרה בבנק וכל הסיבוך הנלווה לזה. עדיף לפעול בצורה מחושבת, ולהוריד מעט את המחיר”.

לדברי ד’, המחיר הממוצע ליחידת דיור הוא בסביבות ה-3,500 עד 3,800 ליחידה גדולה – לא כולל ריהוט.

ד’ מספר, כי הוא ניסה למכור את דירתו יחד עם היחידה שלצידה, כדי לקנות דירה ללא יחידה ולהתפטר מכאב הראש הכרוך בהשכרת היחידה. “הבעיה היא שאין בשוק דירות של ארבעה חדרים שזמינות למכירה. ואם יש כבר – זה באזורים לא מבוקשים בעיר. לעבור לעיר אחרת זה לא אקטואלי מבחינתי, כך שכרגע אנחנו תקועים. מנגד, הוא מספר כי “יש ביקוש לרכישת יחידות בטאבו משותף עם בעל הדירה – בעיקר עבור אנשים שמבקשים דירה משל עצמם במחיר של כמה מאות אלפי שקלים בלבד. כך למשל, יחידת דיור שגודלה כ-70 מטרים – תעלה בסביבות 800,000 שקלים, שזה כמיליון שקלים פחות מדירה רגילה (לא ‘יחידה’) בעיר.

אור בקצה היחידה

שאלנו את המתווך פיני הומינר: מה הייתם ממליצים לבעלי הדירות לעשות כדי להפחית את הנזק?

“התשובה פשוטה”, אומר הומינר. “לחתום חוזי שכירות קצרי טווח, במחיר מוזל יותר. חבל להפסיד חודשי שכירות. כל חודש ללא דיירים הוא הפסד של כ-3,000 שקלים, כך שאם תחתמו חוזה ב-200 או 300 שקלים פחות – היחידה שלכם תחזור להיות אטרקטיבית, ומנגד, ההפסד יהיה זעום”.

ובכן, מתברר שיחידות דיור הן כבר לא הביזנס הבא בביתר. ד’, בעל היחידה שעימו שוחחנו, אומר: “עבור מי שבנה כבר – אני מקווה שהדברים איכשהו יסתדרו בהמשך בעז”ה. אבל עבור מי שעוד לא בונה, או מתכנן בנייה – אני מציע לברוח מהביזנס הזה כמו מאש. בטח כל עוד שמצב השוק לא משתנה.

אבל הנה בשורה אופטימית לבעלי היחידות המודאגים.   

שאלנו את הומינר האם לדעתו חלום היחידות מתפוצץ ומעתה נצטרך להתרגל למצב של מאות יחידות שמחכות בעיר כאבן שאין לה הופכין. תשובתו שלילית.

“אני מאמין שבחודשים הקרובים הביקוש יחזור וכל היחידות ייתפסו”, הוא אומר. “הרי מצוקת הדיור לא הולכת לשום מקום. הבעיה הכללית עוד לא נפתרה. מדובר ב’פיק’ זמני, שאמור להשתנות. אנחנו רואים את זה כבר ביחידות הגדולות – מעל 35 מטרים – שבהן ניכרת התאוששות.

“צריך לזכור שבחודשים אלול-תשרי יש פחות חתונות. לעומת זאת, בחודשים חשוון-כסלו-טבת, ולמעשה לכל אורך החורף, עד פסח – עונת החתונות בשיאה. זוגות צעירים יתחתנו, והביקוש ליחידות יחזור.

לסיום, ‘שערים’ מרים את הכפפה כדי לסייע לבעלי היחידות. בפלטפורמה הדיגיטלית הכשרה ‘ביתר 24′ – ניתן למצוא שפע של הצעות להשכרת יחידות, במחירים הוגנים, ששווים גם לשוכרים, וגם מסייעים לבעלי היחידות. ב’ביתר 24’ תוכלו לראות גם תמונות של היחידות משלל זוויות, ולמצוא את הפתרון המתאים ביותר עבורכם. עבור משפחות רבות – מדובר בקיום ממש, כך שההירתמות לפתרון הנושא הוא חסד וערבות הדדית למהדרין.

כל מה שחדש
חפש...
Generic filters

צ׳אט עדכונים וחדשות